Кризис в строительной отрасли

Август 11, 2017 - 1 minute read

В августе вся строительная отрасль
получает поздравления, отмечая свой
профессиональный праздник. В этот
день принято говорить только о хоро-
шем, воздавать должное мастерству и
трудолюбию специалистов, радовать-
ся успехам. Но за каждым праздником
наступают будни. Каково сейчас поло-
жение в отрасли и что следует пред-
принять для улучшения ситуации, об-
судили наши эксперты – представители
строительных компаний.

– Как бы вы могли охарактеризовать
ситуацию в отрасли в целом?

Владимир Марков,
генеральный директор
корпорации ТехноНИКОЛЬ :
– Ситуация в строительной отрасли
напрямую зависит от положения дел в
российской экономике в целом. Если в
начале экономического кризиса в стро-
ительстве завершались уже начатые
проекты, особенно это касается возве-
дения жилых комплексов, то сегодня
приток инвестиций снизился, начатые
проекты постепенно завершаются, а
новые не стартуют. Изменение ситуа-
ции будет зависеть от инвестиционной
активности в целом, на которую влияют
не только внутренние проблемы, но и
макроэкономическая ситуация и гео-
политические факторы. Но все-таки мы
надеемся на стабилизацию рынка. Бу-
дет позитивно, если в 2017 г. строитель-
ная отрасль покажет рост в 1–2%.

Сергей Первиков,
генеральный директор
Prisma Group:
– Раньше, когда шел приток нефте-
долларов, недвижимость стала одним
из основных активов для вливания
свободных денег. В виду неразвитости
экономики, других вариантов было
крайне мало. По сути, квадратные ме-
тры стали биржевым продуктом. Цена
на недвижимость постоянно росла, и
доходность от инвестиций в нее опе-
режала банковские депозиты. Затем
произошел кризис 2008 г., который так-
же подстегнул людей, имевших сбере-
жения, перекладывать их в наиболее
надежный актив – недвижимость. Так,
к 2010–2012 гг. на рынке образовался
ажиотажный спрос при недостаточ-
ном количестве предложения. Посмо-
трев на выросший вследствие этого на
20–30% ценник, многие предпринима-
тели захотели воспользоваться этой
ситуацией, – было начато строитель-
ство большого количества новых объ-
ектов. Цикл девелоперского проекта
составляет 5-6 лет, поэтому сегодня мы
пришли к моменту, когда они все вы-
ходят на рынок. При этом объектив-
ная экономическая ситуация в стране
ухудшилась, спрос сократился.
В перспективе примерно двух лет мы
получим ситуацию, которая в полной
мере обнажит описанные проблемы. За
это время произойдет дальнейшее об-
рушение цен на рынке Москвы, а вслед
за ним ближайшего Подмосковья. На-
лог на недвижимость будет расти, люди
начнут избавляться от квартир, ≪вто-
ричка≫ пойдет вниз, за ней потянется
≪первичка≫. Конкуренция обострится,
цены будут стремиться вниз, приводя к
убыткам застройщиков.
В отсутствие позитивных перспек-
тив девелоперы будут продолжать ис-
пытывать трудности и начнут один за
другим уходить с рынка. В целом ры-
нок будет укрупняться. Мы видим, что
это уже происходит (покупка ПИКом
≪Мортона≫). Будут появляться мощные
структуры, своего рода ≪санаторы≫,
которые на деньги страхового фонда
будут забирать проекты, брошенные
недобросовестными или некомпетент-
ными девелоперами.

Дмитрий Воспищев,
заместитель финансового
директора строительной
компании «Неометрия»:
– Рассматривая ситуацию в отрас-
ли на примере Южного федерального
округа (ЮФО), мы видим, что не все за-
стройщики смогли вовремя увидеть
момент перехода рынка из стадии
роста в стадию насыщения, поэтому
не успели перестроить финансовые и
бизнес-модели в компании.
Часть игроков продолжила инвести-
ровать в строительство новых объек-
тов, неверно оценив их потенциальную
прибыльность. В результате, в ситуации
нехватки финансового обеспечения,
действующие проекты стали завер-
шаться за счет новых, по которым, в
свою очередь, застройщикам пришлось
демпинговать, чтобы привлечь сред-
ства на стройку как можно быстрее. По-
лучилось подобие пирамиды, которая
начала рушиться в момент сокращения
количества новых объектов и, соответ-
ственно, падения продаж.
Такие застройщики на рынке ЮФО в
текущем и следующем году либо объе-
динятся с более дальновидными ком-
паниями, либо уйдут с рынка. Мы и не-
которые другие крупные застройщики,
да в целом компании, которые вовремя
смогли изменить маркетинговую стра-
тегию, свой продукт под потребности
рынка, продолжат поступательное раз-
витие в изменившихся реалиях.

Анастасия Семенченко,
коммерческий директор
проектно-инжинирингового
бюро М.К.3.:
– Начнем с того, что нынешний кри-
зис – системный, кризис в экономике в
целом. И строительство – одна из самых
чутких отраслей. Кризис начался в 2014 г.
и с этого времени наращивал обороты.
К 2017 г. большое количество компаний
разорилось, а выжившие работают поч-
ти ≪за спасибо≫, то есть рентабельность
очень низкая. Кризис обостряется за
счет падения покупательской способ-
ности (население беднеет), падает спрос
на коммерческую недвижимость (спрос
на офисы упал катастрофически, найти
арендаторов на торговые площади тоже
сложно). Неликвидная собственность –
тяжелый балласт во время кризиса.
Кроме того, сократился список банков,
которые могут выдавать кредиты. Де-
велоперы и застройщики вкладывают
в проекты до 70% собственных средств.
Как проектное бюро, мы все чаще стал-
киваемся с тем, что приходится кре-
дитовать проекты наших заказчиков
более чем на 60%, а порой и на 80%. За-
держки по платежам составляют от 2 до
6 месяцев. В конце 2016 г. рынок нако-
нец обрел хрупкий баланс, работа есть
(по крайней мере в крупных городах),
но конкурентная среда очень жесткая,
многие компании демпингуют, чтобы
получить заказы. В итоге цена контракта
на проектирование и строительство па-
дает, но это еще не значит, что конечный
покупатель квартир заплатит меньше.
В начале 2017 г. забрезжила надежда на
восстановление рынка. Мы связываем
это с мерами, которые предпринима-
ет правительство РФ, чтобы побудить
предприятия к локализации производ-
ства в России. Некоторые компании, на-
пример, в фарминдустрии, вынуждены
открывать собственные производства,
а значит – либо покупать старые цеха
и делать реконструкцию, либо строить
новые заводы. Однако далеко не все
иностранные инвесторы готовы на та-
кие затраты, особенно в данном полити-
ческом контексте.
Что касается рынка жилья, то пер-
спективы весьма туманны. Например, в
Московской области явный переизбы-
ток жилья. В Москве сейчас будет раз-
виваться история с пресловутой рено-
вацией. Очевидно, это делается в том
числе и для оживления строительного
комплекса, но пока не очень понятно,
к чему это приведет. Надо понимать,
что строительство – это не только биз-
нес застройщиков. Это еще и смежные
индустрии, такие как производство
строительных и отделочных материа-
лов, инженерного оборудования. Кри-
зис съедает рабочие места не только в
строительстве, но и в смежных областях.
Как долго продлится кризис? Это зави-
сит от экономической политики в целом.
В коммерческой недвижимости кризис
глубже, чем на рынке жилья, этот сектор
будет восстанавливаться дольше. Для
восстановления рынка жилья должна,
прежде всего, возрасти покупательская
способность населения.

– Как государство, на ваш взгляд,
может повлиять на выход отрасли
из кризиса?

Сергей Первиков:
– Для застройщика хороших вари-
антов не осталось – в лучшем случае
он реализует проект, потеряв 30%, и
выйдет из бизнеса. Но есть и худший
вариант – недобросовестные деве-
лоперы будут продавать объекты, не
вкладываясь в стройку, соберут день-
ги с людей и просто убегут. Достаточно
банкротства нескольких таких застрой-
щиков одновременно, чтобы вызвать
серьезные социальные потрясения.
Это реальный риск, который уже в
полной мере осознает государство, и
мы видим стратегию по его купирова-
нию. В нее укладываются меры по уже-
сточению контроля за перекрестным
финансированием проектов, требова-
ния к уставному капиталу компаний,
создание страхового фонда для реше-
ния проблем обманутых дольщиков.
Достаточно ли этих мер и смогут ли
они предотвратить социальные вол-
нения, к которым неизбежно ведут
проблемы на рынке недвижимости?
Задержка сроков строительства при
банкротстве застройщика, даже в слу-
чае передачи объекта другой компа-
нии, всегда очень значительна и может
растянуться на годы. Думаю, обману-
тые дольщики станут серьезным оча-
гом социальной напряженности и при-
чиной возможной дестабилизации.
Мы увидим, как в ближайшие годы
будут появляться различные органи-
зации, типа ассоциации обманутых
дольщиков. Проблема войдет в поли-
тическую повестку страны. На ней бу-
дут спекулировать различные деяте-
ли, играть разные политические силы.
Обманутые дольщики станут острой
темой и реальной почвой для возмож-
ных социальных потрясений.

Анастасия Семенченко:
– Необходимо менять систему тен-
деров. Сейчас основным критерием
является цена, в итоге ненадежные, не
имеющие опыта компании выигрыва-
ют тендеры. В итоге теряются деньги,
и объекты или не строятся, или же их
качество оставляет желать лучшего – в
результате мы получаем долгострой.
Также необходимо создавать луч-
шие условия для бизнеса, снижать ад-
министративные барьеры. Во многих
городах уже сейчас администрации
понимают важность частных инвесто-
ров для развития бизнеса и идут по
пути упрощения процедур. Например,
в Москве и области создан электрон-
ный документооборот при подаче до-
кументов на получение ГПЗУ, разреше-
ний на строительство и т.п.

Владимир Марков:
– Эффективно себя показала про-
грамма субсидирования ипотеки, ко-
торую в этом году, к сожалению, было
принято решение не продлевать. Это
инструмент, который хорошо поддер-
живает спрос. Реальные зарплаты по-
следнее время практически не растут,
и без доступной ипотеки для большин-
ства наших сограждан купить жилье
проблематично.

Дмитрий Воспищев:
– С учетом изменений в 214-ФЗ, ко-
торые вступают в силу в течение этого
года, государство видит выход как раз
в укрупнении бизнеса, ужесточая тре-
бования к уставному капиталу. Данные
изменения ускорят процесс консолида-
ции рынка.
Строительство – это всегда ≪долгие≫
деньги, поэтому ключевые застройщики
региона, включая СК ≪Неометрия≫, в сво-
ей деятельности всегда ориентируются
на долгосрочную перспективу. В связи
с этим, считаю, что самыми действенны-
ми способами поддержки отрасли яв-
ляются меры, которые позволят выпра-
вить и улучшить ситуацию в экономике
страны, а не в отдельно взятой отрасли.
Именно благодаря общему улучше-
нию экономической обстановки можно
строить долгосрочные планы развития
отрасли и компании, только благодаря
этому в будущем возрастут финансовые
возможности населения для улучшения
жилищных условий.

– Как вы считаете, какие меры со
стороны застройщиков могли бы
улучшить положение дел на рынке?
Дмитрий Воспищев:

– В ближайшее время мы увидим тен-
денцию объединения застройщиков,
когда крупные игроки, имеющие запас
финансов, будут поглощать финансово
неустойчивые компании. На мой взгляд,
лучшее, что могут сделать для рынка
застройщики в данной ситуации – чест-
но оценить свои финансовые и профес-
сиональные возможности и в случае их
нехватки уйти с рынка достойно, зафик-
сировав свои убытки и передав строй-
ки другим игрокам.

Сергей Первиков:
– Разбухший в предыдущие годы от
притока нефтедолларов рынок стал
рассадником паразитических, нездо-
ровых и нечестных схем, за это время, к
сожалению, ставших нормой. Застрой-
щик, имея свои 30% прибыли, мало ин-
тересовался, что там происходит даль-
ше по всей цепи. Рекламные площадки
пользовались этим, накручивая коли-
чество звонков и обращений, в эффек-
тивности которых никто не разбирался.
Раньше это срабатывало, так как спрос
был большой, а сегодня, в условиях
обострившейся конкуренции, этот под-
ход проваливает продажи, что чревато
остановкой всего проекта.
Рынок изменился, – в этих условиях
застройщик не может себе позволить
прежние схемы, они ведут его к банкрот-
ству. Жизнь подталкивает к тому, чтобы
начать смотреть на реальную эффектив-
ность работы всех участников цепи.
Главное – это, наконец, начать про-
давать. Отказаться от пустых накруток,
неэффективных площадок, липовых
критериев, которые не приводят к сдел-
ке – это проблема продажников. Нужно
научиться работать на рынке, продавать
эффективно, тем самым обеспечивая до-
статочное финансирование проекта
Честным собственникам, которые
все деньги вложили в свой, порой
единственный, проект, нужно дать
возможность их вернуть и остаться на
рынке. Это возможно путем снижения
себестоимости проекта. Требуется дру-
гая модель кооперации на рынке. Нуж-
но, чтобы не один застройщик нес на
себе весь груз проблем и ответствен-
ности, в том числе финансовой. На-
пример, между участниками проекта
(проектировщиком, генподрядчиком,
риэлтором, рекламным агентством и
площадкой) взаимозачет можно осу-
ществлять не в рублях, а в квадратных
метрах. Таким образом, уже по факту
продажи этих квадратных метров шло
бы распределение денежного потока
между участниками.

Анастасия Семенченко:
– Поскольку кредиты получать сей-
час очень сложно, нужно искать новые
источники финансирования. Пытаться
вести с банками переговоры о реструк-
туризации займов, о возможных рас-
срочках. Это не просто, но надо пытать-
ся. Другой путь, и некоторые компании
идут по нему, – укрупнение, слияние
бизнеса (ПИК и ЃбМортонЃв, например).

Ссылка на оригинал публикации:
Кризис в строительной отрасли